瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

更新日:2021年8月19日

2020年4月に施行された

民法の改正により

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ

変わっているのをご存知ですか? 買主から売主へ

賠償請求されるリスクが

高まりました


  • 請負契約、売買契約で契約している

  • 設計事務所、建設会社、不動産会社など



2020年4月1日に施行された

民法改正により、 これまでの「瑕疵担保責任」

かわり、新たに「契約不適合責任」

制定されています。 「契約不適合責任」は

債務不履行の一種になりますので、 完成後の責任は「瑕疵担保責任」から

「債務不履行責任」に変わってます。 改正前の「瑕疵担保責任」であれば、 「損害賠償請求」「契約解除請求」

2つの請求権でしたが、 改正後は新たに

【追完請求(補修請求)】

【代金減額請求】も買主が売主に

請求できるようになっています。 また、「瑕疵担保責任」では

買主が知らなかった瑕疵が 見つかった場合に責任を負うが

前提でしたが、 「契約不適合責任」では契約の内容に

適合しない場合に 責任を負うことになったので、

範囲も広く、

瑕疵担保責任よりも請求が

容易になっている点も注意が

必要です。 例えば「契約不適合」が

判明した場合、 買主が知らなかった瑕疵かどうかは

問いませんので、 契約不適合に起因する損害について、 いきなり【損害賠償請求】される

ということや

契約と不適合の部分を補修して

ほしいと【追完請求(補修請求)】 されてしまうということになります。 つまり、買主から売主へ

賠償請求されるリスクが

瑕疵担保責任のときよりも 高まったということになります。 改正前は補修等による追完請求は

認められないと されてきましたが、

【追完請求(補修請求)】

催告が出来るようになった点も

注意が必要です。 (買主・売主双方に責任が無い場合も

買主が請求出来ます) 例えば、設計事務所では、

設計の不具合や設計ミスで

発注者(施工業者)から

補修請求が増えるケースが

想定されそうです。 不動産会社では、設備に関するものも

責任の対象になっています。

物件の引き渡し後でも、

設備の不具合が見つかった場合には 修理や代替物の請求をされて

しまうこともあり得ます。

そうならないためには、

まず、中古住宅での設備の

不具合の詳細を

把握することです。 また、契約書を締結する際には、

どのような不備があり、 その不備に対しては

契約不適合責任を負わない旨を 詳細に記載するなど契約書に

しっかりと記載することが重要です。

契約書に契約不適合責任を

負わない旨を記載されて

いない場合には、

不具合を知っていたか

どうかを問わず、補修請求がすぐに

請求できるようになっています。 2020年4月民法改正後の「契約不適合責任」

  • 責任を負う場合   

契約の内容に適合しない場合に責任を負う

買主に責任がある場合は責任を負いません

  • 請求権の行使

  1. 損害賠償請求 過失(売主の責任)がある場合のみ発生

  2. 追完請求(補修請求)買主売主に責任がない場合にも発生 ➡追完で合意

⇩追完請求後に売主が履行不能または履行拒否を主張した場合はいづれか

・代金減額請求 買主売主に責任がない場合にも発生 ➡代金減額で合意 ・契約解除請求 買主売主に責任がない場合にも発生(工事完了後も可能) ・損害賠償請求 過失(売主の責任)がある場合のみ発生

  • 権利を行使できる期間

契約不適合を知った日から1年以内に通知を行えばよい

売主が引き渡しの時にその不適合を知り、または重大な過失によって

 知らなかったときは上記1年の期間制限にはかかりません

(損害賠償請求はいつでも可能)

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